Tak. Z korzyścią dla właściciela gruntu uproszczono procedurę podziałową. Jeżeli nieruchomość jest położona na terenie, dla którego nie uchwalono planu miejscowego i brak jest obowiązku uchwalenia takiego planu, podział będzie możliwy, jeśli nie jest on sprzeczny z obowiązującymi przepisami, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli wniosek o podział został złożony po upływie sześciu miesięcy od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu, organ ma obowiązek zawieszenia postępowania w sprawie podziału do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres sześciu miesięcy (przed nowelizacją - był to okres 12 miesięcy, znacznie wydłużający procedurę podziałową). Zmiany mają na celu przyspieszenie procesu podziałów nieruchomości, które znacznie się wydłużały z uwagi na fakt, że znaczna część gmin w kraju do chwili obecnej nie uchwaliła miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Zmodyfikowano także listę dokumentów niezbędnych do załączenia do wniosku o podział nieruchomości. Do wniosku zamiast wyrysu z katastru nieruchomości może być dołączona poświadczona za zgodność kopia mapy ewidencyjnej obejmująca nieruchomość podlegającą podziałowi, która w swojej treści zawiera wiele więcej informacji, a koszt powielenia mapy ewidencyjnej jest niższy od kosztu wykonania wyrysu z katastru nieruchomości.

2 Czy dopuszczalny jest podział działki rolnej, jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego?

Podział nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha będzie dopuszczalny pod warunkiem, że taka działka zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub zostanie dokonana regulacja granic pomiędzy sąsiadującymi działkami. Warunek taki musi być spełniony w terminie sześciu miesięcy od daty, w której decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału stała się ostateczna. W razie niewykonania tego obowiązku wójt, burmistrz lub prezydent miasta będzie uprawniony do stwierdzenia wygaśnięcia wydanej wcześniej przez siebie decyzji podziałowej. Zmiana ta ma na celu zagwarantowanie, że po podziale zostaną dokonane czynności, które uzasadniały wydanie takiej decyzji podziałowej. Dla właściciela nie jest korzystna ze względu na ograniczenie czasowe, jakie wprowadza.

3 Czy te same zasady dotyczące podziałów gruntów odnoszą się również do podziałów nieruchomości zabudowanych?

Dodany do ustawy o gospodarce nieruchomościami przepis art. 93 jednoznacznie rozstrzyga, że nieruchomości zabudowane mogą być podzielone jedynie wtedy, gdy granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu będą przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. Regulacja taka stanowi jednoznaczne sprecyzowanie zasad podziału gruntu zabudowanego w sposób zgodny z przepisami normującymi zasady tworzenia nieruchomości lokalowych. Wynika również z przepisów k.c., zgodnie z którymi w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.

4 Jakie zmiany wprowadziła nowelizacja ustawy o gospodarce związane z nabywaniem nieruchomości samorządowych i Skarbu Państwa?

Inwestor łatwiej będzie mógł dotrzeć do informacji o zbywanych nieruchomościach. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na właściwe urzędy obowiązek podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży i oddania w użytkowanie wieczyste na stronie internetowej urzędu (oprócz tego poprzez ogłoszenie w siedzibie, prasie lokalnej oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości).

Podobnie jak dotychczas, zbycie nieruchomości przez Skarb Państwa lub samorząd odbywa się w trybie przetargowym. Nowelizacja przewiduje sprzedaż lub oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej, w przypadkach gdy m.in. przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza nabyć nieruchomość lub jej części (dotychczas ustawa stanowiła, że nieruchomość lub jej części muszą być niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej). Ponadto, tryb bezprzetargowy będzie miał zastosowanie w przypadku zbycia nieruchomości na rzecz przedstawicielstw dyplomatycznych lub urzędów konsularnych państw obcych oraz innym przedstawicielstw i instytucji zrównanych z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych. Jest to zmiana o niewielkim znaczeniu dla rynku nieruchomości.

5 Czy nabywca nieruchomości może liczyć na jakieś ulgi w cenie?

W przypadku sprzedaży nieruchomości podmiotowi, który jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości przyległej, właściwy organ może za zgodą wojewody lub rady sejmiku udzielić nabywcy bonifikaty, w przypadku gdy nieruchomość przyległa jest albo będzie wykorzystywana na cele mieszkaniowe. W przypadkach zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości bonifikata dotyczyć będzie jedynie pierwszej opłaty z tego tytułu.

Zgodnie z nowymi przepisami w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym prawo wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku. Zmiana ta ma na celu uniknięcie sytuacji, w której mimo wygaśnięcia użytkowania wieczystego w czasie trwania danego roku użytkownik wieczysty zobowiązany był to wniesienia opłaty za pełny rok, czyli faktycznie za okres, w którym nie był już użytkownikiem wieczystym.

6 Kiedy pobierana jest opłata adiacencka i jakie zmiany w tym zakresie wprowadziła nowelizacja?

Opłata adiacencka jest ustalana i pobierana w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Nowelizacja wprowadziła ważną zmianę w maksymalnej wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału - uległa ona zmniejszeniu z dotychczasowych 50 proc. do 30 proc. różnicy wartości nieruchomości pomiędzy stanem sprzed i po podziale. Obniżenie stawki procentowej dotyczyć będzie wyłącznie opłaty adiacenckiej pobieranej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku podziału albo też połączenia i podziału na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Nie dotyczy to natomiast opłaty adiacenckiej pobieranej w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości.

Dodatkowo dopuszcza się możliwość uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości w naturze. Właściciele nieruchomości lub użytkownicy wieczyści, którzy wnieśli opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, a których nie stać na wniesienie na rzecz gminy wymierzonej opłaty, skłonni są do dokonania rozliczeń poprzez sprzedaż na rzecz gminy jednej lub kilku działek wydzielonych w wyniku podziału, w zależności od wysokości opłaty adiacenckiej oraz wartości wydzielonej w wyniku podziału działki gruntu. Nowelizacja ustawy dopuściła więc taką możliwość.

7 Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami poszerzyła także dostęp do zawodu pośredników nieruchomości. Kandydaci do tego zawodu nie będą np. musieli zdawać bardzo trudnych egzaminów. Jaki wpływ na rynek nieruchomości w Polsce może mieć ta zmiana?

Nie sadzę, żeby zliberalizowanie przepisów w tym zakresie miało znaczny wpływ na rynek nieruchomości. Faktycznie, nowelizacja otwiera możliwość uzyskania licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami dla wszystkich niekaranych osób o pełnej zdolności do czynności prawnych, posiadających wyższe wykształcenie i ukończone studia podyplomowe w dziedzinie pośrednictwa (ostatni z obowiązków nie jest wymagany, jeśli uczelnia, na której kandydat ukończył studia, zaświadczy na piśmie, że realizuje minimalne wymogi programowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami). Są to niższe wymagania niż poprzednio, w szczególności biorąc pod uwagę wcześniejsze postępowania kwalifikacyjne zwieńczone często bardzo skomplikowanym egzaminem państwowym. Rozumując w kategoriach ekonomicznych: podaż - popyt - cena, można stwierdzić, że przy napływie znacznej ilości nowych licencjonowanych pośredników, przy zachowaniu na podobnym poziomie zainteresowania transakcjami związanymi z nieruchomościami, ceny za usługi pośredników powinny zmaleć.