W umowie najmu można zastrzec niższy czynsz, niż wynosi jego wartość rynkowa, i w ten sposób rozliczyć ulepszenia dokonane przez najemcę bez względu na ich charakter. Nie jest to sprzeczne z istotą stosunku najmu.

SYGN. AKT II CSK 69/08

Spółka M. wynajęła od spółki Castorama Polska lokal użytkowy w stanie surowym. W umowie zawartej na czas nieokreślony zastrzeżono, że najemca ma wykonać w nim prace adaptacyjne. Ponadto może zabrać nakłady, które można odłączyć od integralnych części lokalu, a reszta przechodzi na wynajmującego. Czynsz ustalono na 25 tys. zł miesięcznie plus VAT. Z umowy wynikało, że najemcy nie przysługuje prawo żądania zapłaty za nakłady, bo to zostało rozliczone w czynszu. Ponieważ najemca nie dbał o lokal we właściwy sposób, wynajmujący wypowiedział umowę. Wtedy najemca zażądał zwrotu 96 tys. zł poczynionych nakładów.

Sąd I instancji oddalił powództwo. Uznał, że nakłady zostały rozliczone w stawce czynszu. Najemca odwołał się, ale sąd II instancji oddalił jego apelację. W jego ocenie umowa przesądziła, że strony potraktowały nakłady kompleksowo, a więc nie podzieliły ich na konieczne i ulepszające. Wobec tego w umowie inaczej, niż w art. 676 kodeksu cywilnego uregulowano rozliczenie nakładów. Przepis ten mówi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W tym wypadku ustalono, że nakłady rozliczone są przez ustalenie niższej stawki czynszu. Strony mogły tak zrobić, ponieważ wspomniany przepis zawiera klauzulę o charakterze dyspozytywnym.

Od tego wyroku najemca wniósł skargę kasacyjną. Twierdził, że dokonał nakładów niezbędnych, a rozliczenie nakładów w uzgodnionej stawce czynszu sprzeczne jest z charakterem umowy. Pozwany w odpowiedzi podnosił, że wydał lokal w stanie, który nie wymagał dokonywania nakładów koniecznych, a istotą umowy nie było prowadzenie działalności gastronomicznej. Dostosowanie go do takiej działalności obciąża więc najemcę.

Sąd Najwyższy oddalił skargę. W ustnym uzasadnieniu wyroku podkreślił, że umowę zawierali profesjonaliści, a więc jej postanowienia i ryzyko z tym związane należy oceniać przez pryzmat profesjonalizmu. Sąd potwierdził, że art. 676 k.c. zawiera normę dyspozytywną, co znalazło potwierdzenie w dotychczasowym orzecznictwie SN. Taką samą normę zawiera art. 662 k.c. Strony w umowie nie rozróżniły charakteru nakładów, ale potraktowały je kompleksowo. A przedmiotem najmu był lokal w stanie surowym. Można więc było w umowie zastrzec niższy czyn niż jego wartość rynkowa i w ten sposób nakłady rozliczyć. W sprawie nie występuje też żadna przesłanka, która ograniczyłaby swobodę kontraktową stron, a jej postanowienia nie są sprzeczne z istotą stosunku najmu.

Marta Pionkowska

marta.pionkowska@infor.pl